Un techo y dos caras de la moneda

Guatemala posee un déficit de 1.3 millones de viviendas, pero quizá lo más preocupante es que según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en el país el 67% de familias no cuentan con un techo para vivir o viven en casas de mala calidad. Hasta el año 2014 a través del Fondo Guatemalteco para la Vivienda (Foguavi), el gobierno subsidiaba proyectos habitacionales. Tras el cierre del Foguavi se creó el Fondo para la Vivienda (Fopavi) que sustituye al fondo y, según declaró el entonces ministro de comunicaciones, Alejandro Sinibaldi, en febrero de 2014, el Fopavi debería otorgar subsidio directo para facilitar el acceso a crédito a las familias en situación de pobreza y pobreza extrema.

Por otro lado, el mercado de la construcción, según la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), creció un 4.6 por ciento en 2014 y se estima que en 2015 crecerá a 3.2 por ciento, datos que no reflejan a detalle el aumento del mercado de vivienda. Lo que sí refleja aumento es la cantidad de licencias de construcción autorizadas, según el Banco de Guatemala, a noviembre de 2014 se mostraban 115 licencias autorizadas con una variación interanual de 43.6 por ciento.

La producción de vivienda nueva en Guatemala, según Raúl Monterroso (http://issuu.com/datos_cgc/docs/ be_31_2015), depende de factores como el financiamiento formal, que equivale a menos del 10 por ciento de la cartera bancaria; el financiamiento informal, otorgado a través de las cooperativas de ahorro y crédito, de vivienda, y entidades de microfinanzas, que financiaron en 2013 cerca de Q600 millones; seguros de hipoteca; remesas familiares, que financian cerca de Q900 millones, y el subsidio del gobierno que en 2013 ascendió a Q300 millones.

A través del FHA se atiende la compra de vivienda proyectada, existente, liberación de gravamen hipotecario, construcción en lote propio y la cesión de derechos. Actualmente, según el sitio web del FHA, cuentan con 52 proyectos de vivienda para el departamento de Guatemala, la mayoría enfocados en niveles socioeconómicos B y C; 2 para el departamento de Escuintla, 2 para Santa Rosa y sendos para Chimaltenango y Suchitepéquez.

Es muy probable que el 1.3 millones de déficit de vivienda no responda a estos niveles, pero al parecer hay una capa de la población que no está siendo atendida por el Fopavi ni entra en los proyectos respaldados por el FHA. Según el BID, “la mayor parte de la población que vive en las principales ciudades de la región, sencillamente carece de suficientes medios económicos o no puede acceder a un crédito hipotecario ni siquiera para las viviendas más económicas ofrecidas por el sector privado”.

De hecho, según el estudio del BID, “Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América latina y el Caribe” (abril 2012), el 52% de las familias que habitan en ciudad Guatemala no les alcanza el dinero para tener casa propia. No pueden acceder a los proyectos habitacionales básicamente por dos razones: no son sujetos de crédito y no pueden comprobar sus ingresos, además hay escasa oferta de vivienda de buena calidad y de bajo costo.

Basta con ver las 242 viviendas que aparecen como casos disponibles de subastas, para las que solamente se han ofrecido 52 propuestas de compra. Entre estas 242 viviendas –que no es un dato que se pueda extrapolar sino que sirve sólo como ejemplo– los precios van desde Q88 mil, con mensualidades entre los Q1 mil y los Q2 mil, ubicadas en aldea Sacojito, Villas del Milagro y Chinautla, hasta el Q1.1 millones, ubicadas en Arrazola Country (Fraijanes), Villas del Pinar y Bosques del Encinal en Mixco. Ninguna de las 242 viviendas disponibles en subasta se puede adquirir con mensualidades menores a Q1 mil.

En el otro extremo el problema puede ser distinto. Hay una amplia oferta de proyectos y de viviendas individuales y en condominio que responde igualmente a una tendencia en América Latina y el Caribe. Se calcula que actualmente la población urbana en la región es de aproximadamente 470 millones de personas, y se espera que supere los 680 millones para 2050, según el BID. El área urbana de ciudad Guatemala crece al parecer desordenadamente.

               Yenny Alcázar, de la Dirección de Atención al Consumidor

El avance de proyectos habitacionales para los segmentos A y B en los municipios del área periurbana de la ciudad de Guatemala y el aumento de la vivienda vertical es evidente. Esto tiene como consecuencia un aumento en el consumo de energía fósil, una disminución en el uso del transporte público (en muchos casos inexistente), el aumento de consumo y de la emisiones de dióxido de carbono, que según Hábitat (2011) han aumentado por persona de 4.5% a 5.9% entre 1990 y 2007. En Guatemala, el aumento de emisión de dióxido de carbono y la deforestación causada en las montañas de Pinula y de la cordillera de Alux por los proyectos habitacionales contará en el futuro mediato con problemas de abastecimiento de agua.

Entre los niveles socioeconómicos A y B el problema no es la calidad de los materiales o la accesibilidad a los servicios. Según cálculos de la CGC, “el mercado de vivienda premium se sitúa en el 15%, donde la alternativa de apartamentos de lujo muestra una tendencia al alza”. Añaden que según sus cálculos hay aproximadamente 5 mil 600 proyectos de los cuales 2 mil son premium. Según Central America data. com este tipo de vivienda se mantiene estable porque es menos sensible que la del tipo medio, ya que quien la adquiere es un consumidor que tiene capital para invertir. Los apartamentos premium ofrecen viviendas que van desde los 200 metros cuadrados hasta los mil, y los proyectos están creciendo además en el área oriental del área periurbana de la ciudad.

En el sitio web de la municipalidad de Guatemala se categoriza la calidad de la vivienda en una escala de 1 a 10. El índice más bajo encontrado fue de 4,53 y el más alto de 7,06. El rango de calidad de vivienda fue obtenido del promedio de los indicadores de muro, piso y techo. De esa cuenta, las zonas con viviendas de mejor calidad según esta medición se ubican en las zonas 9, 10, 11 y 15, seguidos de las zonas 2, 12, 14 y 17.

Otro de los fenómenos recientes es el de la vuelta al centro histórico donde actualmente se desarrollan proyectos de remodelación de apartamentos y proyectos de nuevas viviendas verticales. Según la CGC el crecimiento de vivienda vertical en ciudad Guatemala probablemente se enfoque en zonas que no han desarrollado este tipo de vivienda pero que cuentan con servicios y accesos tales como las zonas 3, 6, 7, 8, 9 y 12.

Al hacer una compra se debe tener en cuenta varios elementos: certeza de propiedad, calidad de los materiales, tasas de interés y que el financiamiento esté garantizado por un banco del sistema y respaldado por el FHA. Yenny Alcázar, de la Dirección de Atención al Consumidor, es enfática al decir que es importante que el comprador conozca sus derechos como consumidor ya que no se le puede obligar a comprar, por ejemplo, un seguro.

Recuerde además que, antes de firmar un contrato de compraventa de un bien inmueble es necesario asesorarse con un asesor patrimonial que le ayude a “comprender lo referente a tasas de interés, pasos y pagos, de tal forma que no haya engaño”. Se debe leer el documento, no firmar pagarés y preguntar todo aquello que no quede claro.

Roberto M. Samayoa O.
Periodista
Revista GERENCIA
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