Asegurar los bienes inmuebles

La tenencia y propiedad de la tierra en Guatemala es un problema de larga data que inició con despojos, robos y usurpaciones perpetradas durante la conquista, la colonización, la revolución liberal y a las que se sumó la posterior ausencia del Estado y que se ha convertido en un berenjenal. Lo mismo hay títulos supletorios, arrendatarios de tierras del Estado, usuarios y personas que desconocen el estatus de su bien inmueble. Solo una pequeña cantidad de población es propietaria y tiene asegurada su propiedad.

“Los topacio” y “los apóstoles” son algunas de las bandas de delincuentes a las que se ha identificado y se ha capturado por robo y despojo de bienes inmuebles. Según datos del Ministerio Público (MP), y de la Policía Nacional Civil, la banda los topacio funcionaba desde el año 2000 y estaba conformada por 46 personas entre las que se encuentran 14 notarios y un trabajador del archivo general de protocolos, del Organismo Judicial.

La banda identificaba un bien inmueble, estudiaban el perfil de la víctima, con preferencia a personas de la tercera edad o que vivieran en el extranjero. Posteriormente, los notarios registraban los bienes inmuebles a nombre de un testaferro y esta persona vendía el inmueble a precio bajo, llegando incluso a registrar varias inscripciones en un solo día.

Recientemente, el MP logró la condena de tres años de privación de libertad de Silvia Susana Camey Tepén, quien en el año 2002 se presentó en la sede del Registro General de la Propiedad (RGP) con un documento falsificado para pretender ser inscrita como heredera. A estos casos se unen capturas realizadas incluso dentro del RGP, aunque no de empleados de la institución, sino de mensajeros, secretarias, procuradores y notarios públicos.

Anabella De León, registradora general de la propiedad, señala que entre los años 2012 y 2014 se evitaron más de 5,865 despojos de bienes inmuebles, y durante los dos primeros meses del año 2015 se ha evitado el robo de más de 50 propiedades. El problema, señala De León, es que al poco tiempo las personas, incluyendo los notarios, quedan en libertad y vuelven a delinquir.

Anabella De León, registradora
general de la propiedad.

Por lo tanto, lo mejor es prevenir, comenta De León. Desde el año 2013 y con el fin de atacar el problema de robo y hurto de propiedades, se han realizado varias acciones entre las que se encuentra un convenio de cooperación firmado entre el Registro General de la Propiedad (RGP), el MP y la Comisión Internacional contra la Impunidad en Guatemala, el que ha permitido tener acceso “ágil y oportuno a las operaciones registrales”. De igual manera, con el fin de minimizar las posibilidades de fraude, se firmó un convenio con el Registro Nacional de las Personas que permite compartir información y unificar acciones de acceso y consulta de información sobre la identidad de las personas.

De León enfatiza que entre los ejes temáticos del trabajo de la RGP están el de modernización tecnológica y el de combate a la corrupción. Como parte del primero, se creó la Dirección de Seguridad Registral que en forma preventiva analiza los expedientes cuando existe duda de la legalidad de los documentos. Asimismo, se cuenta con un laboratorio científico que utiliza herramientas que ayudan a verificar y garantizar la protección de la propiedad. Otra de las acciones importantes realizadas es el escaneo e indexación de los libros tanto del registro de Guatemala, como del segundo registro general, ubicado en Quetzaltenango.

La registradora señala que las acciones anteriores son parte de la seguridad registral preventiva, una estrategia que ha optado la institución y con la que busca “brindar a los propietarios de bienes inmuebles registrados, los instrumentos que le permitan impedir ser víctimas de estafa, despojo o robo”, y que consiste en dar cumplimiento a la ley de inmovilización voluntaria de bienes registrados (Decreto 62-97).

La ley otorga el derecho a los propietarios de bienes inscritos en los registros de propiedad, de “limitar voluntariamente su enajenación o gravamen por un plazo máximo de tres años cada vez, para cuyo efecto, lo solicitarán mediante escrito con legalización notarial de firmas que contenga todos los datos de identificación personal, la impresión de su huella dactilar, así como la identificación de los bienes que se desea afectar”.

Sin embargo, la simple impresión de la huella dactilar o la legalización notarial de las firmas no han sido obstáculo para que muchas personas hayan sido despojadas de sus bienes y, según dice De León, hay pruebas de que en muchos casos fueron falsificadas las firmas de los propietarios incluso con participación de notarios o se falsificaron documentos de identificación.

Ante la necesidad de frenar el despojo, De León señala que optaron por la inmovilización biométrica. El primer paso consiste en que el propietario se presenta a la Dirección Jurídica del RGP en donde luego de presentar su documento personal de identificación y proporcionar los números de finca, folio y libro de los inmuebles que pretenda inmovilizar, se le llenará la solicitud de inmovilización y se legalizará la firma por parte de los notarios del RGP sin ningún costo.

Posteriormente, en la Dirección de Seguridad Registral se capturan las impresiones dactilares de los dedos de ambas manos del propietario, se toma una fotografía, los datos personales de la persona propietaria, se detallan las formas de contactar al propietario y se escanea el documento personal de identificación. Luego se paga Q160 y a los cinco días hábiles se recibe la constancia.

La inmovilización biométrica
de un bien inmueble tiene
un costo de Q160.

La inmovilización biométrica puede hacerse tanto en la sede central del RGP, como en los “módulos de inmovilización biométrica” (MIB), ubicados en otros puntos de la ciudad y en las ciudades de Cobán, Escuintla, Estanzuela, Jutiapa y Santa Elena. En el caso de las personas de la tercera edad o que se encuentran en algún departamento u hospital, el RGP se moviliza para hacer el trámite sin ningún costo adicional. Asimismo, se creó un MIB que funciona en la sede del consulado de Los Ángeles y es también parte de los servicios del consulado móvil en Estados Unidos, en donde la inmovilización biométrica cuesta US$41.

A pesar de que la inmovilización de bienes inmuebles es la única forma de garantizar la seguridad de la propiedad, todavía son pocas las personas que han optado por hacerla. De un total de cinco millones de fincas que se encuentran inscritas en el RGP, solamente se han inmovilizado 11,217 que representan un 0.22 por ciento. De León llama la atención sobre un dato: tres de cada diez inmuebles robados pertenecen a guatemaltecos residentes en el exterior. Otro de los servicios que se brinda a través de la Dirección de Seguridad Registral consiste en que el propietario o representante legal, previa inscripción, legalización de firma y pago de servicio (Q160), recibe una notificación vía mensaje de texto en el que se le informa sobre cualquier movimiento que se realice en el RGP sobre sus propiedades.

Sin embargo, un tema pendiente para el Estado sigue siendo los derechos de las comunidades indígenas, de poseer personalidad jurídica y tierras comunales. En dos casos recientes, la sala tercera de la corte de apelaciones del ramo civil y mercantil presidido por la jueza María Cristina Fernández, amparó a dos comunidades. La primera de ellas, una comunidad indígena de Chuarrancho, que solicitaba que un terreno de 81 caballerías inscrito a nombre de la municipalidad en el año 2001 fuera devuelto a los ciudadanos de la comunidad que cuentan con el título de propiedad de este inmueble desde finales del siglo XIX.

El segundo caso es el de ocho comunidades q’eqchi’ de El Estor, Izabal, quienes impugnaron al RGP y solicitaron no reconocer una inscripción anómala sobre un terreno de 254 caballerías. En ambos casos los propietarios iban a ser objeto de robo de sus propiedades. El problema, según informó públicamente Fernández, no es solamente el robo de propiedades, sino que en este caso el denunciante era una comunidad indígena que reclama derechos ancestrales, y el Estado de Guatemala a pesar de lo firmado en los acuerdos de paz y sobre todo en los acuerdos internacionales, por ejemplo el Convenio 169 sobre pueblos indígenas, en la práctica pareciera no reconocer estos derechos.

Roberto M. Samayoa O.
Periodista
Revista GERENCIA
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