Plusvalía inmobiliaria en pocas zonas de la capital

La plusvalía de un inmueble es el incremento de su valor a futuro. Se sabe que las propiedades como casas y apartamentos no se deprecian, por lo regular aumentan su valor en el tiempo. En los últimos años, las zonas 11, 14, 15 y 16 de la capital, son los lugares en donde la plusvalía en inmuebles ha aumentado y se ha mantenido por años. En otras zonas los precios de los inmuebles han bajado por la violencia e inseguridad, entre otros factores.

Juan Pablo Estrada, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda.

La plusvalía se crea por la relación entre la ubicación y el precio de la tierra. La facilidad y rapidez de los trámites para obtener las licencias de construcción y la accesibilidad, ya que, mientras más tráfico vehicular, más barata será la vivienda y la tierra.

Juan Pablo Estrada, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), considera que, la plusvalía depende más del proyecto que de la zona en donde se construye. “En las distintas zonas de la capital hay proyectos de éxito en cuanto a plusvalía, y otros que no han sido tan rentables”, indicó Estrada.

Aumentan su valor

En la zona 11, tres años atrás, el metro cuadrado de construcción se vendía entre US$950 y US$1 mil. Ahora, el precio del metro cuadrado está en US$1 mil 600. “Hay proyectos que anuncian a US$1 mil 450 el metro como una ventaja competitiva. A ese precio, se podía comprar en la zona 14 tres años atrás”, dijo Estrada.

En las zonas 15 y 16 ofrecen viviendas hasta en US$2 mil el metro cuadrado de construcción. En la zona 4 capitalina, en proyectos de vivienda vertical, se vende a US$1 mil 500 el metro cuadrado, lo que hace notar la creciente plusvalía de ese tipo de vivienda.

Leonel Alarcón, directivo de la Asociación Centroamericana para la Vivienda

En cuanto a vivienda horizontal, en la zona 16 y en residenciales exclusivos de Muxbal y Santa Catarina Pinula, hay casas de US$250 mil en adelante, y debido a la plusvalía del lugar, el metro de construcción alcanzó los US$1 mil. “Por metro cuadrado, la vivienda horizontal va a ser más barata que la vertical, y esos precios son para personas de clase media alta, para arriba”, expresó Estrada.

En municipios aledaños a la capital, la plusvalía en proyectos nuevos ronda entre un 4% y 5% anual, debido a que los precios de construcción son más baratos, según Anacovi. Al invertir en una vivienda es importante corroborar la certeza jurídica del proyecto, conocer a fondo sobre la infraestructura, el sistema de drenaje y el agua potable, no solo conformarse con la ubicación”, expresó Leonel Alarcón, directivo de la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi).

Auge habitacional

Lo que hace atractiva a la zona 16 es la viabilidad y los bosques que forman parte del cinturón ecológico de la ciudad, es una de las zonas más seguras y cuenta con un buen sistema de drenajes, planta de agua, electricidad, 14 colegios privados, nueve escuelas públicas y cuatro universidades, indicó el alcalde auxiliar de la zona 16, Nery Llamas.

El alcalde señala que, la plusvalía creció por la instalación de varios condominios y centros comerciales en la zona, y la diferencia se marcó con la llegada de Paseó Cayalá. Por otro lado, “la construcción de la Embajada de Estados Unidos hará que la zona 16 gane más plusvalía”, según Llamas.

“Tenemos en lista 23 proyectos viales, nueve de vivienda vertical en obra gris y 10 en proceso de licencia, tres centros comerciales, una ciclovía que unirá colegios con universidades y un proyecto de transporte local con conexión con el Transmetro. Todo esto es lo que hará que la plusvalía se mantenga en el lugar”, afirmó el alcalde auxiliar.

Para Alarcón no es extraño que la zona 16 gane plusvalía en los siguientes años, ya que las ubicaciones más deseables cuentan con un mayor precio, por lo que hay que hacer mejoras constantes.

Andrés Ramírez, gerente de ventas de Grupo Inmobiliario, considera que solo algunas zonas capitalinas han mantenido la plusvalía en el tiempo y lo que se vende es la ubicación.

Lo contrario

Son pocos los proyectos habitacionales que tienen minusvalía. Existen sectores de las zonas 3, 7, 12, 8, 9 y 18 de la capital y colonias en los municipios aledaños que han dejado de ser atractivas, según Alarcón. Estos sectores se vieron deteriorados porque se instalaron negocios que se dedican a la venta de bebidas alcohólicas, prostitución o narcomenudeo, lo que vuelve violentas y peligrosas esas áreas, incluso hay propiedades que se han visto afectadas por los pasos a desnivel.

En Carretera a El Salvador hay varios proyectos colapsados, porque el ritmo de ventas no ha sido el esperado y han durado años en vender sus casas. Por el congestionamiento vehicular hay muchas familias que se han trasladado a apartamentos en la capital o han comprado casas en la zona 16, indicó Ramírez.

La tendencia es que las personas prefieran vivir en los edificios, no solo por la vista, sino por la ubicación. “La gente prefiere tener cercanos los hospitales, colegios, universidades, oficinas, centros comerciales y que puedan regresar a su vivienda por distintas vías. O sea, calidad de vida, eso aumenta la plusvalía”, afirmó Ramírez.

A futuro la plusvalía en la zona 16 seguirá en aumento, mientras que en las zonas 14 y 15 ya casi llegaron a su techo. “Lo que mantiene la plusvalía de una casa o un proyecto habitacional, horizontal o vertical, a largo plazo es el buen mantenimiento de las instalaciones en copropiedad”, concluyó Estrada.

Guillermo Ramírez
Colaborador Revista
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