Built to Suit, un concepto eficiente

El modelo “Build to Suit” o “construir a la medida” está ganando terreno en el mercado inmobiliario tanto en Latinoamérica como en nuestro país, porque es una alternativa e ficiente para los empresarios que buscan instalar sus oficinas y plantas de producción.

El concepto proviene de mercados inmobiliarios desarrollados, como Estados Unidos y España, en donde su propia evolución permite que exista mayor flexibilidad en las rentas de largo plazo y, además, la tendencia de los gerentes es arrendar las instalaciones que utilizan sin necesidad de invertir en un edificio como propiedad.

Pero ¿qué significa Built to Suit? La mejor definición es el resultado final; es decir, contar con instalaciones idóneas para el objetivo de la empresa: producción, administración, servicio al cliente, almacenamiento o incluso venta final.

Debido a las fluctuaciones en distintos mercados, y más aún en el mercado inmobiliario, el BTS surge como una alternativa conveniente para hacer frente a los distintos cambios económicos e instalaciones desocupadas.

Si bien en algunos casos se firman contratos de largo plazo -de 10, 15 ó 20 años- también se logran interesantes opciones como arrendar la propiedad desde el primer momento que está operativa. Eso significa que no estará desocupada sin obtener ninguna ganancia.

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Eficiencia

Gerentes de corporaciones farmacéuticas, alimenticias e industrias provenientes de Europa encuentran en el modelo Built to Suit una alternativa para instalarse en el mercado latinoamericano.

El objetivo de invertir en el Built to Suit es enfocar la inversión en un proceso eficiente donde el dinero genere ganancias en un tiempo corto. Las compañías han invertido en equipos, máquinas y procesos; mientras que las compañías BTS se encargan de crear los espacios acordes para estos equipos.

La línea de negocio BTS, que ofrecen servicios de construcción a la medida, está dirigida a los gerentes industriales que necesitan una construcción con altura especial, pisos específicos, muelles, patios de maniobra, distribución exclusiva de columnas y diseño de rampas. Algunos ejemplos son los supermercados, pero también los contact center, que demandan requisitos especiales al hospedar cientos de colaboradores.

De esa forma, los constructores se encargan de diseñar y estructurar las instalaciones, el edificio como tal y el centro de operaciones o producción, según sea la distribución interna que se acomode mejor al objetivo empresarial y productivo de la compañía.

En el BTS intervienen cuatro actores principales: el propietario o vendedor del terreno, el inversionista que resultaría ser el propietario final del inmueble y que aporta los insumos para la construcción, la persona individual o jurídica (empresa) que arrendará el bien inmueble en lugar de ser el propietario y, por último, el constructor responsable del desarrollo del proyecto.

Gracias a que actualmente existen empresas de construcción especializadas en el desarrollo BTS, los empresarios pueden obtener edificaciones construidas con materiales eficientes en un menor tiempo, con lo que se ahorra en recursos de inversión con disminuciones entre el 5% y el 25%, según las características del proyecto.

Apoyo al medio ambiente

Además de eficiente, el concepto Built to Suit otorga un aporte importante en el tema ambiental, ya que ofrece diseños de construcción más eficientes en el uso de energía renovable como iluminación natural, sistemas de ventilación que aprovechan el aire natural o reutilización de líquidos.

Un aspecto importante de la implementación de instalaciones BTS es la certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design, por sus siglas en inglés), la que califica los materiales a utilizar en la construcción, sistemas eficientes de energía y agua, así como el desarrollo de los espacios libres.

Gracias a una construcción BTS, la compañía puede obtener una certificación LEED, según sea el rubro de la empresa, y ofrecer garantía ambiental a sus colaboradores y clientes.

Esto le da una importancia adicional, ya que en el plano internacional es más apreciado un inmueble con certificación LEED. La calificación también se ha convertido en un requisito internacional para la inversión extranjera; es decir, si el empresario cuenta con construcciones sostenibles certificadas, obtiene una mayor oportunidad para llegar a mercados internacionales.

Caso de éxito

En Guatemala, el concepto Built to Suit se ha aplicado en la cadena Walmart y sus formatos Maxi Despensa, Despensa Familiar y Paiz. La corporación cuenta con un área de Desarrollo Inmobiliario y bienes raíces, integrada por un equipo de expertos en la materia que tienen a su cargo la tarea de encontrar ubicaciones con potencial para desarrollar una nueva tienda de acuerdo con cada formato.

Según Mayarí Prado, coordinadora de Asuntos Corporativos de Walmart México y Centroamérica, el principal objetivo al buscar nuevos espacios es estar más cerca de los clientes. Cada formato responde a un mercado específico y, por ende, se consideran factores y aspectos tales como la ubicación y tamaño del terreno, la demografía del área, entre otros.

Gracias a las ventajas que ofrece el concepto Built to Suit se pueden incorporar tecnologías innovadoras y sostenibles que permiten implementar medidas para disminuir el consumo energético, tal es el caso de sistemas de iluminación LED en piso de ventas, y sistemas de refrigeración de alto rendimiento, eficiente y amigable con el medio ambiente y así mismo se cuenta con plantas de tratamiento de aguas residuales.

Alejandro García
Periodista Revista GERENCIA
editorialgerencia@agg.com.gt

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